Noticias 47 – 11
Pro et contra: El problema de la vivienda
Pro
El mercado financiero se come la vivienda [1]
(Por Nacho Álvarez -nacho.alvarez@uam.es- Departamento de Economía Aplicada Universidad Autónoma de Madrid Secretario de Estado de Derechos Sociales entre 2020 y 2023)
1. Introducción
El precio medio de la vivienda en España supera ya —en términos nominales— los niveles de la burbuja de 2007, dificultando a millones de personas el acceso a este derecho constitucional y generando un fuerte malestar social. Dada la dimensión del problema, y para poder acertar con las soluciones, contar con un diagnóstico correcto es esencial y urgente.
Son muchos los analistas y servicios de estudio que sostienen que esta evolución de los precios —y, por extensión, de los alquileres— se explica, en gran medida, por un déficit de oferta de viviendas con relación al crecimiento demográfico, reforzado a su vez por una inseguridad jurídica que habría desincentivado la inversión en el sector.
Efectivamente, el crecimiento de los hogares ha aumentado notablemente tras la pandemia, debido a la intensa llegada de flujos migratorios a nuestro país. No obstante, la relación entre el parque total de vivienda y el número de hogares residentes se mantiene relativamente estabilizada (en torno a 1,4) desde hace más de una década.
Esto no niega la existencia de algunos déficits de oferta en las grandes urbes españolas, en zonas turísticas y en las áreas que experimentan un mayor crecimiento demográfico.
2. Desarrollo
En primer lugar, debemos ser conscientes de que la crisis de acceso a la vivienda no es un problema exclusivo de España. Muchas economías de la OCDE han seguido un patrón muy similar: en la última década el precio de la vivienda se ha incrementado un 95% en la OCDE —un 41% si descontamos la inflación—, mientras que los ingresos de las familias han crecido un 16%, elevándose así rápidamente el esfuerzo económico que los hogares han de hacer para acceder a una vivienda.
¿Acaso esta evolución de la vivienda en la OCDE también se explica por un déficit de oferta y por factores de inseguridad jurídica? El problema evidentemente es complejo, se superponen diversas causas y especificidades nacionales, pero no parece que la falta de oferta —en pleno invierno demográfico— sea el determinante fundamental de la crisis de vivienda que hoy tiene lugar en occidente.
Para entender esta crisis, resulta más importante atender al denominado proceso de financiarización de la vivienda. Es decir, a la transformación de esta en un activo de inversión, que se comporta cada vez más como un título financiero y no como un bien que cumple una función social.
La inversión inmobiliaria internacional alcanzó los 995.000 millones de dólares anuales en 2022, protagonizada por inversores privados y financieros. España es de hecho una de las principales economías receptoras de esos fondos, lo que ha llevado a que la compraventa de viviendas por extranjeros haya pasado del 7% en 2007 al 21% en el primer semestre de 2024.
Este apetito inversor se ha generalizado y hoy la compra de vivienda con fines de inversión crece más rápidamente que la adquisición de vivienda habitual en buena parte de los países de la OCDE.
En España, por ejemplo, la demanda de vivienda aumentaba con fuerza ya desde 2015, un lustro antes de que se iniciase el crecimiento demográfico al que muchos análisis responsabilizan de la subida de los precios. Desde entonces, esta demanda —medida como la compraventa total de vivienda— ha crecido un 83% y una de cada tres adquisiciones ha pasado a hacerse sin necesidad de hipoteca alguna. Esto evidencia que una parte importante y creciente de estas compraventas son operaciones de inversión mayorista, y operaciones llevadas a cabo por no residentes, que presionan al alza sobre los precios. Más que inseguridad jurídica, lo que hoy vemos es una demanda voraz con motivos de inversión.
¿Y qué explica esta fuerte demanda de inversión que hoy vemos tanto en España como en otros muchos países? En primer lugar, la política monetaria de los últimos 15 años —con fuertes inyecciones de liquidez y bajos tipos de interés— ha reducido la rentabilidad de algunos activos financieros tradicionalmente utilizados como refugio del ahorro (por ejemplo, la deuda pública), reorientando los flujos de capitales hacia el sector inmobiliario.
Nada comparable con la rentabilidad asociada a la compra de una vivienda, que en España ascendió al 9,7% en el primer semestre de 2024, según el Banco de España. Además, la demanda de inversión residencial también se ha visto fuertemente empujada por la dinámica del turismo internacional y sus recientes transformaciones.
Desde 2005 se ha duplicado el número mundial de movimientos turísticos internacionales —de 700 a casi 1.500 millones—, habiendo crecido particularmente el turismo urbano acomodado por las nuevas plataformas digitales como Airbnb.
Construir más viviendas puede aliviar algunas tensiones demográficas en algunos países, pero no tiene por qué reducir los precios si no se acompaña de otras medidas, como ya comprobamos en el ciclo de la burbuja inmobiliaria de 2000-2007. La solución tampoco pasa por mantener elevados tipos de interés, que dañarán el crecimiento económico y no necesariamente frenarán el apetito inversor en el sector, dadas las fuertes rentabilidades actuales.
A corto plazo se deben adoptar algunas medidas “de choque” como las que ya se están implementando en algunos países: regulaciones de los precios del alquiler, incentivos fiscales a pequeños propietarios, recargos en el IBI a viviendas vacías y una limitación de los pisos turísticos y los alquileres de temporada. La Ley de Vivienda permite a las Comunidades Autónomas —las verdaderamente competentes en la materia— aplicar estas medidas.
Y además pueden funcionar: tres investigadores del Institut d’Economia de Barcelona (IEB) mostraban recientemente cómo el control de precios introducido en Cataluña en 2020 contribuyó a reducir un 4%-6% el alquiler medio, sin que esto redujese la oferta de alquiler (J. Jofre, R. Martínez y M. Segú, Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies). Los nuevos datos ofrecidos recientemente por la Generalitat para 2024 parecen confirmar que los controles pueden reducir los precios, pero también que es necesario regular el posible desvío de inmuebles hacia el alquiler turístico o de temporada, y evitar así reducciones en la oferta.
3. Conclusión
Ahora bien, más allá de parches a corto plazo, afrontar la actual emergencia habitacional —en España y en la OCDE— requiere un nuevo papel del Estado en materia de vivienda. Hacer depender un derecho constitucional exclusivamente de la lógica de los mercados sienta las bases para que dicho derecho quede sistemáticamente conculcado. Es necesario desarrollar una regulación que reconduzca la inversión inmobiliaria —en muchas ocasiones, un mero intercambio de activos que no crea nueva riqueza— hacia otras inversiones más productivas, evitando el rentismo. Y, aún más importante, es imprescindible que las administraciones desarrollen —de forma estable y sostenida, como se ha hecho por ejemplo en Viena— un amplio parque público de vivienda para el alquiler social que desfinanciarice los inmuebles y retire parcialmente del mercado un bien crucial para el bienestar social. Llevará su tiempo, así que cuanto antes empecemos mejor.
Et contra
Vivienda: ¿el peor fracaso de política pública de la coalición de gobierno? [2]
(Por Toni Roldán, Director del Centro de Políticas Económicas – EsadeEcPol y Profesor visitante: Instituto de Políticas Públicas de la London School of Economics)
1.Introducción
El diagnóstico equivocado sobre el problema de la vivienda en una parte de la izquierda parece haber capturado las políticas del Gobierno y está resultando en un enorme fiasco de política pública que va a seguir agravándose y que va a perjudicar, especialmente, a los más vulnerables.
El diagnóstico puede resumirse así: el problema es que hemos dejado la vivienda en manos del mercado y la especulación. Y puesto que se trata de un bien de primera necesidad, el Estado debe recuperar las riendas para evitar que ese derecho quede “sistemáticamente conculcado”, en palabras del economista Nacho Álvarez. Ese diagnóstico ha ido acompañado de la efectiva utilización de algunos cabezas de turco: los diabólicos grandes tenedores o “fondos buitre” y las plataformas. ¡Prohibamos la inversión extranjera y el alquiler turístico y el problema solucionado!
2. Desarrollo
El diagnóstico erróneo se ha traducido en una batería de regulaciones y propuestas que en el mejor de los casos han contribuido a desviar el foco de lo importante –que es la enorme escasez de oferta de vivienda– y en el peor han contribuido a agravar el problema.
Entre el grupo de propuestas más positivas están las que tratan de incrementar la oferta como los incentivos a poner (la muy escasa) vivienda vacía disponible en el mercado, los intentos (fallidos) de aumentar el suelo disponible para construir (la reforma de la Ley de Suelo está frenada por Sumar y Podemos, entre otros, en el Congreso) o las políticas para reducir la incidencia del alquiler turístico.
Es cierto que en algunos barrios de grandes ciudades o municipios de Girona o Málaga la incidencia de este tipo de alquiler es alta (por encima del 5%) y eso ejerce presión sobre los precios. Pero en el conjunto de España este tipo de viviendas ocupan solamente un 1,9% del parque residencial en 2023, (menos del 1% en las provincias como Barcelona o Madrid), según datos del INE, un porcentaje pequeño en relación con la magnitud del problema.
Por su parte, las medidas de estímulo de demanda, como los bonos al alquiler para jóvenes son políticamente biensonantes, pero suelen ser muy ineficientes y terminarán repercutiendo en mayores subidas de precios. Por ejemplo, en un estudio con datos de Francia se estima que, de cada 100 euros de alquiler subvencionado, 78 terminan en subidas de precios del alquiler.
El segundo grupo de medidas son las que parecen diseñadas para agravar el problema. Aquí entran los ataques a la inversión extranjera o los grandes tenedores. Como ha explicado José García Montalvo, con porcentajes muy bajos (7% de media, máximo 15% en zonas muy determinadas), los tenedores no tienen ningún poder monopolístico para condicionar los precios. El problema es el contrario: en un entorno en el que necesitas multiplicar la escala a la que estás construyendo quieres tener más grandes inversores y empresas con fuerte músculo financiero para superar la enorme incertidumbre regulatoria que hay en el sector.
En este segundo grupo, el caso más extremo es Cataluña. Si el problema es el mercado, que sea el gobierno el que decida directamente los precios. No hace falta haber leído a Paul Krugman, o los resúmenes de la abrumadora evidencia causal sobre este tema, para saber que los controles de precios reducen la oferta y tienen muchos efectos secundarios negativos. El estudio más riguroso publicado hasta la fecha para Barcelona muestra que efectivamente cayeron los precios un 5%, a cambio de un 10% de reducción en la oferta y de subidas de precio de las viviendas más baratas en esas mismas zonas (y en las limítrofes no reguladas) – que aprovecharon la regulación para pegarse al nuevo techo de referencia. Como ha explicado el Catedrático de la Pompeu Fabra, Jordi Galí, la medida “tendrá exactamente el efecto contrario al deseado” generando presiones a la aparición de “un mercado negro al margen de la ley” y un sistema dual donde los jóvenes que no vivan ya en zonas reguladas lo tendrán mucho más difícil para acceder. También en Barcelona entró en vigor la norma que obliga a reservar el 30% de las nuevas construcciones o rehabilitaciones de más de 600 metros cuadrados para vivienda social. ¿Saben cuál ha sido el efecto? Mientras que en las capitales del resto de España (incluida Madrid) los visados de obra nueva se han mantenido estables, en Barcelona se han desplomado a niveles mínimos históricos. Según datos de BBVA Research, en el año 2023, los visados sólo representaban el 23% de los aprobados en 2019. ¿Conocen algún caso de un efecto más opuesto al aparentemente deseado en una regulación?
Imaginen por un segundo que se dedican al negocio de la construcción. Necesitan un enorme capital que van a mantener bloqueado durante mínimo 10 años. Para el caso de suelos urbanizables o suelos urbanos no consolidados, 5 o 6 años la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana; 2 años el Plan Parcial o Plan de Mejora Urbana y el Proyecto de Urbanización; 2 años la urbanización y 2,5 años, de construcción contando con la petición de licencias. A eso añádanle la probabilidad (real en infinidad de proyectos) de que los movimientos vecinales (por supuesto, siempre con el apoyo de los partidos del ala más izquierdista del gobierno) bloqueen el proyecto de forma indefinida. ¡Queremos que bajen los precios y una vivienda digna! Pero no en mi patio trasero (Not in My Backyard). A eso súmenle el encarecimiento del coste de los insumos de la construcción de un 30% estimado desde la pandemia y los tipos de interés altos del último periodo. Y para la guinda, métanle otra reducción adicional de rentabilidad de un 30% de vivienda para ceder en alquiler.
¿Cuál es el resultado? Ni vivienda normal, ni vivienda social. Nadie construye.
Mientras que en los años de la burbuja estábamos construyendo más de 500.000 viviendas al año, en la última década hemos construido de media menos de 100.000. A principios de los 90, en los años previos a la burbuja se iniciaban al año 150.000 viviendas. En el año 2022 España ocupó el último puesto en la UE en viviendas iniciadas por cada 1000 habitantes mayores de 18 años. Según BBVA Research, entre 2008 y 2022 se iniciaron 1,53 millones de viviendas, mientras se crearon 2,40 millones de hogares. Y eso se está agravando en un contexto de fuerte presión demográfica y migratoria con un crecimiento de nuevos hogares de unos 300.000 al año – tres veces más que las viviendas -, según datos del INE. Siguiendo una regla de tres sencilla, y sin considerar el déficit acumulado de viviendas, solamente en los próximos cuatro años vamos a generar un déficit añadido de cerca de un millón de viviendas más. El esfuerzo para aumentar la construcción desde el sector público es loable (se necesita mucha más vivienda social para alquiler) pero se están haciendo de media menos de 10.000 viviendas públicas al año.
Si este fuera un mercado de plátanos, los productores de plátano se habrían puesto como locos a producir plátano. Pero en España las malas políticas y la incertidumbre regulatoria han roto la señal de mercado.
¿Existe solución? La única posible es pensar fuera de la caja, como dicen los americanos, con medidas mucho más agresivas de aceleración de procesos urbanísticos y de disponibilidad de suelo y simplificación regulatoria. No es cierto que no haya suelo disponible donde se necesita. Según el mismo informe de BBVA Research, el Sistema de Información Urbana (SIU), en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar (un 25,6% del parque de viviendas existente). Tampoco es cierto que vayamos a entrar en dinámicas de burbuja inmobiliaria. Hoy las condiciones crediticias son mucho más restrictivas que en los 2000. Además, el porcentaje del PIB que representa el sector de la construcción se encuentra en mínimos históricos, en torno al 6%, muy por debajo de la media histórica del 9% desde 1980 (y que el 12% del pico de la burbuja).
En esta situación de emergencia no hay medida más progresista que construir. Por eso, la bandera principal del nuevo Gobierno laborista en el Reino Unido es “poner a Gran Bretaña a construir de nuevo” -la misma que lo fue para el gobierno Trudeau en Canadá– y el movimiento YIMBY (Yes In My Backyard) está adquiriendo un creciente peso en la izquierda anglosajona. Como explica The Economist, en Auckland, Nueva Zelanda, en 2016 se rezonificó el 75% de la ciudad para permitir edificios en lugar de casas para aumentar en altura, permitir viviendas de menor tamaño y crecer en densidad. Según un estudio de la Universidad de Auckland, ajustando por calidad y tamaño, los alquileres son hoy un 28% más bajos de lo que habrían sido sin las reformas. Otro estudio para Alemania muestra que por cada punto adicional de oferta, los alquileres caen un 2%, también en las áreas tensionadas.
3. Conclusión
Las malas políticas generan ganadores y perdedores. En este caso, en términos pikettyanos, la escasez de viviendas favorece a los propietarios del capital (los ganadores del statu quo) y perjudica a los nuevos entrantes en el mercado o los colectivos vulnerables a los que supuestamente debería estar defendiendo la izquierda.
[1] Publicado en El País el 11 octubre 2024.
[2] Publicado en El Confidencial 06/02/2025.
